סעיף הביטוח בחוזה שכירות מסחרי: ויתור על תחלוף, מבוטח נוסף ומה לתקן לפני חתימה

חוזה שכירות מסחרי בישראל כולל כמעט תמיד נספח ביטוח שמחייב את השוכר להחזיק ביטוח צד שלישי וחבות מעבידים בגבולות שנקבעו, לעיתים גם ביטוח רכוש לתכולה ולשיפורים במושכר, לוותר על זכות התחלוף כלפי המשכיר וחברת הניהול, ולהמציא אישור קיום ביטוחים לפני קבלת המפתח. הנקודות שכדאי לנהל עליהן משא ומתן לפני החתימה: שהוויתור על התחלוף יהיה הדדי, שגבולות האחריות יהיו סבירים לגודל העסק, שלא תידרשו לבטח את המבנה כולו אם המשכיר מבטח אותו, ושההרחבה לטובת המשכיר תהיה מוגבלת לאחריותו בגין מעשיכם.

המדריך שייך להשוואת הצעות לביטוח עסק: דוגמה מחושבת. הסכומים להמחשה.

מה נמצא בנספח הביטוח הטיפוסי

ויתור על זכות תחלוף — למה זה חשוב

לפי סעיף 62 לחוק חוזה הביטוח, אחרי שהמבטח שילם לכם על נזק, הוא נכנס לנעליכם ויכול לתבוע את מי שגרם את הנזק. אם המשכיר התרשל — למשל לא תיקן צנרת משותפת והמים הציפו את החנות — המבטח שלכם יכול לתבוע אותו.

משכירים מבקשים ויתור על הזכות הזאת. זה מקובל, אבל יש שתי בעיות:

1. ויתור חד-צדדי. אם רק אתם מוותרים, והמבטח של המשכיר יכול לתבוע אתכם על נזק למבנה, נוצר חוסר איזון. בקשו ויתור הדדי.
2. ויתור בלי ידיעת המבטח. אם תוותרו בחוזה בלי שהפוליסה מאפשרת זאת, עלולה לעלות טענה שפגעתם בזכות של המבטח. ודאו שהוויתור כתוב בפוליסה או באישור קיום הביטוחים.

דוגמה מחושבת: דרישה שמכפילה את הפרמיה

מספרה קטנה שוכרת חנות של 60 מ״ר. נספח הביטוח דורש (סכומים להמחשה):

• צד שלישי: 4,000,000 ₪ למקרה ולתקופה
• חבות מעבידים: 20,000,000 ₪ לעובד, למקרה ולתקופה
• ביטוח רכוש למבנה בסכום של 2,500,000 ₪
• אובדן תוצאתי ל-12 חודשים

הפוליסה הקיימת של המספרה (חבילת בית עסק): צד שלישי בגבול 2 מיליון ₪, חבות מעבידים, תכולה ושיפורים בסך 150,000 ₪, בפרמיה של 3,100 ₪. הצעת המבטח לעמוד בכל הדרישות: 6,400 ₪.

הפירוק:

• הגדלת הצד השלישי ל-4 מיליון: +450 ₪
• ביטוח המבנה בסכום של 2.5 מיליון: +2,500 ₪
• אובדן תוצאתי: +350 ₪
• סך התוספת: 450 + 2,500 + 350 = 3,300 ₪, ומכאן 3,100 + 3,300 = 6,400 ₪

כמעט כל התוספת נובעת מביטוח המבנה. אבל בדרך כלל המשכיר כבר מבטח את המבנה כולו, ודרישה שגם השוכר יבטח אותו יוצרת ביטוח כפל. בקשו למחוק את הדרישה, או להחליף אותה בהשתתפות בדמי הביטוח של המשכיר אם זה מקובל בבניין. ייתכן שאפשר להוריד את התוספת מ-3,300 ₪ ל-800 ₪ בשנה, ובחוזה של חמש שנים זה 12,500 ₪.

דמי ביטוח שגובה המשכיר

בקניונים ובמרכזים מסחריים חלק מהביטוח לעיתים נעשה על ידי המשכיר או חברת הניהול, והעלות מגולגלת לשוכרים בדמי הניהול. במקרה כזה:

• בקשו לדעת מה מכוסה בביטוח של המשכיר ובאילו גבולות.
• ודאו שלא נדרש מכם לבטח שוב את אותו סיכון.
• בדקו אם ההשתתפות העצמית בפוליסת המשכיר מגולגלת אליכם במקרה נזק.

מה לבקש לתקן — רשימה מעשית

1. ויתור הדדי על זכות תחלוף, שלא חל על מי שגרם נזק בזדון.
2. הרחבת השיפוי לטובת המשכיר מוגבלת לאחריותו בגין מעשי השוכר ומחדליו.
3. גבולות אחריות שתואמים את גודל העסק ואת השוק.
4. ביטוח המבנה על המשכיר, ולא על השוכר.
5. אפשרות להמציא אישור בנוסח האחיד, ולא בנוסח שהמשכיר ניסח.
6. זמן סביר להמציא אישור מחודש בכל שנה, לפני שהמשכיר רשאי לבטח במקומכם ולחייב אתכם.

השתמשו בצ׳קליסט דרישות הביטוח כדי לעבור על הנספח שורה אחר שורה, ובדקו את האישור עצמו לפי המדריך לאישור קיום ביטוחים.

שאלות נפוצות

המשכיר אומר שהנספח "סטנדרטי ולא משנים אותו". זה נכון?

נספחי ביטוח הם חלק מהחוזה וניתנים למשא ומתן כמו כל סעיף אחר. משכירים גדולים נוטים להתגמש פחות, אבל תיקונים כמו ויתור הדדי מתקבלים לעיתים קרובות.

מה קורה אם לא המצאתי אישור בזמן?

חוזים רבים מתירים למשכיר לרכוש ביטוח בעצמו על חשבונכם או רואים בכך הפרה. בקשו מהסוכן להנפיק את האישור מוקדם.

האם השיפורים שעשיתי בחנות מכוסים בביטוח של המשכיר?

לעיתים קרובות לא. שיפורים של השוכר מבוטחים בדרך כלל בפוליסה של השוכר. בדקו בחוזה למי שייכים השיפורים בסוף התקופה.

האם עלי לבטח את החניון או השטחים המשותפים?

בדרך כלל הצד השלישי שלכם מכסה את חבותכם גם בשטחים שאתם משתמשים בהם. ביטוח השטחים המשותפים עצמם הוא בדרך כלל של המשכיר או חברת הניהול.

מקורות

• מאגר החקיקה של הכנסת — חוק חוזה הביטוח (תחלוף) וחוק השכירות והשאילה
• רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון — הנוסח האחיד של אישור קיום ביטוחים
• לשכת עורכי הדין בישראל — איתור עורך דין